Ein Gewerberaum-Mietvertrag liegt dann vor, wenn die Räumlichkeiten nach den vertraglichen Bestimmungen des Mietvertrags ausdrücklich geschäftlich, also zum Beispiel als Werkstatt, Büro, Ladengeschäft oder Praxis genutzt werden sollen.

Wucherverbot statt Vergleichsmieten

Der Unterschied beginnt bereits bei der Miethöhe: Während Wohnungs-Mieter auf die Einhaltung örtlicher Vergleichmieten pochen dürfen, wird die Geschäftsraummiete nach oben lediglich durch das Wucherverbot begrenzt.

Das greift üblicherweise aber erst dann, wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Entgelt all zu weit auseinander klafft. Anhaltspunkt: Die Miete soll zum Beispiel mehr als das Doppelte der gängigen Marktmiete betragen.

Betriebskosten-Umlage und Kaution

Während bei Wohnraum-Mietverträgen die Umlage der Betriebskosten nur dann möglich ist, wenn sie in dem entsprechenden Katalog, der Anlage 3 der Betriebkosten-Berechnungsverordnung aufgeführt sind, sind Gewerberaum-Vermieter freier: Sie können beispielsweise auch Aufwendungen für

• Instandhaltungen
• den Verwalter oder
• Bewachungsunternehmen

auf ihre Mieter abwälzen.

Freier sind Immobilien-Eigentümer gegenüber ihren geschäftlichen Mietern auch bei der Höhe der Kaution. Die Mietsicherheit ist nicht auf die Obergrenze von drei Monatsmieten begrenzt und muss dabei noch nicht einmal verzinst werden, wenn der Mieter dieser Regelung im Vertrag zustimmt!

Ausgeschlossen werden darf - anders als bei Verträgen über Wohnungen - auch das Recht der Mieter auf Mietminderung: Wenn der Eigentümer einen Mangel nicht gerade arglistig verschweigt, ist die ausdrückliche Vereinbarungen eines Ausschlusses von Mietminderungen möglich!

Kein Kündigungsschutz

Sofern die Kündigungsfrist eingehalten wird, können Mietverträge über gewerbliche genutzte Immobilien grundlos gekündigt werden. Eigenbedarf oder andere gesetzlich vorgeschriebene Bedingungen sind nicht erforderlich!

Sind im Vertrag keine Kündigungsfristen vereinbart, gilt die gesetzliche Bestimmung. Die besagt, dass eine Kündigung, die spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals ausgesprochen wird, zum Ende des nächsten Kalendervierteljahrs wirksam wird - und das anders als beim Wohnraum unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrages.

Selbstverständlich lassen sich die Kündigungstermine und -fristen vertraglich auch abweichend regeln. Und Sie können sicher sein, dass diese Möglichkeit von professionellen Gewerberaumvermietern auch genutzt wird. Üblicherweise werden Ihnen Vertragsentwürfe vorgelegt, in denen asynchrone Kündigungsfristen vorgesehen sind: Sehr kurze (zum Beispiel drei Monate) für den Vermieter, dafür aber lange (zum Beispiel 12 Monate und mehr) für den Mieter.

Änderungskündigungen

Anders als bei Wohnraum-Mietverträgen sind im Gewerbemietrecht außerdem so genannte Änderungs-Kündigungen möglich: Die stellen eigentlich nichts anderes dar als eine Kündigung mit dem gleichzeitigen Angebot des Abschlusses eines neuen Vertrages. Selbst wenn im alten Vertrag beispielsweise keine Möglichkeit der Mieterhöhung vorgesehen ist, kann auf diese Weise eine Anhebung durchgesetzt werden. Ohne diesen Umweg wäre der Vermieter anderenfalls auf die Zustimmung des Mieters angewiesen.

Durch die Änderungskündigung lassen sich aber auch alle anderen Vertragskonditionen anpassen: So kann Ihr Vermieter versuchen, geänderte Marktbedingungen durch Mietanpassungsklauseln oder gar den Umstieg auf die so genannte Umsatzmiete durchzusetzen. Bei solchen Klauseln ist die Miete abhängig vom der Umsatzhöhe des gewerblichen Mieters.

Verhandlungsspielräume nutzen

Sie sehen also: Die gesetzlich verbrieften Rechte von Gewerberaummietern sind gegenüber denen von Wohnungsmietern erheblich beschnitten. Um so wichtiger ist es also, vor Abschluss einer solchen Vereinbarung sehr gründlich - am besten mit anwaltlicher Unterstützung - zu prüfen, wie Ihre Rechtsposition auf Grundlage des angebotenen Mietvertrages ist und wie sie sich verbessern lässt.

Gerade in konjunkturell ungünstigen Phasen haben Sie natürlich auch die Möglichkeit, die Gestaltungsfreiräume zu Ihrem eigenen Vorteil zu nutzen. Je nach dem, ob Sie mehr Sicherheit oder mehr Flexibilität wünschen, können Sie auch einen Vertrag mit festen Laufzeiten und anschließender Verlängerungs-Option abschließen.

Vergegenwärtigen Sie sich bei all Ihren Standort-, Marketing- und Organisations-Entscheidungen, von welch zentraler Bedeutung (und wie gefährdet) das dauerhafte Recht zur Nutzung Ihrer Geschäftsräume ist. Übrigens nicht nur die der Geschäftsräume selbst: Vor allem in Innenstadtlagen stellen die Stellplatz-Auflagen der Behörden inzwischen häufig einen größeren Engpass-Faktor dar als die eigentlichen Nutzflächen. Sorgen Sie auch hier rechtzeitig dafür, dass Ihre Interessen gewahrt sind.

Einen Eindruck vom Unterschied zwischen den Bestandteilen eines (recht ausgewogenen) Gewerberaum-Mietvertrags und einem für Wohnräume vermitteln die kostenlose Vordrucke von Formblitz.de.

(roc)